Es ist nicht ungewöhnlich, dass Immobilien zum Nachlass gehören. Was tun, wenn Sie als Erbe eine Immobilie in Deutschland geerbt haben und diese verkaufen möchten? In diesem Artikel werden die rechtlichen und praktischen Herausforderungen beleuchtet, die sich Ihnen stellen.

1. Anfall der Erbschaft

Mit dem Tod des Erblassers treten die Erben, ob durch Testament oder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge, in die Position des Erblassers ein. Dies bedeutet, dass sie auch die Eigentumsstellung an der Immobilie übernehmen, falls diese Teil des Nachlasses ist. Als Eigentümer haben Sie das Recht, die Immobilie zu verkaufen.

1. Aktualisierung des Grundbuchs

Der Nachweis für die Eigentümerposition wird durch das Grundbuch geführt. Da dort in der Regel der Erblasser als Eigentümer eingetragen ist, muss das Grundbuch aktualisiert werden. Auf Antrag beim Grundbuchamt wird das Grundbuch entsprechend berichtigt. Hierfür benötigen Sie einen Nachweis für Ihre Erbenstellung. Je nachdem, ob ein Testament vorliegt oder die gesetzliche Erbfolge greift, ist zusätzlich noch ein Erbscheinsverfahren durchzuführen.

Ist kein Testament oder ein eigenhändiges Testament vorhanden, ist grundsätzlich ein Erbschein für die Aktualisierung des Grundbuches erforderlich. Dieser dient dem Nachweis der Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt. Die Erteilung des Erbscheins erfolgt durch das zuständige Nachlassgericht auf Antrag und nach entsprechender Prüfung der Erbfolge. Auch aus dem Ausland ist ein Antrag auf Erbschein möglich, wobei in der Regel die deutsche Auslandsvertretung eingeschaltet werden muss. Dem Antrag sind gegebenenfalls beglaubigte Dokumente, wie z. B. Geburts- und Sterbeurkunden, beizufügen. Darüber hinaus ist zu klären, ob die Erbfolge nach ausländischem Recht bestimmt und ob ein auf das im Inland belegende Vermögen beschränkter Erbschein zu beantragen ist.

Ist hingegen ein notarielles Testament vorhanden, genügt die Vorlage des notariellen Testaments nebst Eröffnungsbeschluss des Nachlassgerichts.

Die Aktualisierung des Grundbuches für die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach Anfall der Erbschaft gebührenfrei. Soll die Immobilie unmittelbar nach Anfall der Erbschaft verkauft werden, wird die Aktualisierung des Grundbuches häufig zusammen mit der Umschreibung auf den neuen Eigentümer vorgenommen.

III. Veräußerung der Immobilie durch die ErbenIII. Sale of the Property by the Heirs

Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist es ratsam, einen Makler mit der Vermittlung zu beauftragen. Auch wenn hier eine Maklergebühr mit erfolgreichem Verkauf anfällt, kann es für die Erben im Ausland dennoch vorteilhaft sein, dass eine neutrale, professionelle Person Zugang zur Immobilie hat. Neben der Erstellung eines Wertgutachtens, das auch zu erbschaftssteuerlichen Zwecken hilfreich ist, kann der Makler weitere Dokumente zum Verkauf der Immobilie bei den zuständigen Behörden und Stellen anfordern.

In der Regel übernimmt der Makler die Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer. Bei der Vertragsgestaltung ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, der den meist aufgesetzten Standardvertrag auf individuelle Risiken überprüft. Da den meisten Erben im Ausland der Zustand der Immobilie nicht bekannt ist, sollten insbesondere die Haftungsregeln überprüft werden. Es empfiehlt sich, etwaige Haftungsrisiken soweit gesetzlich zulässig auszuschließen.

1. Abschluss des Kaufvertrages

Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks erfolgt zwangsläufig durch einen notariellen Vertrag. Für die Teilnahme am Notartermin ist das persönliche Erscheinen des Verkäufers nicht erforderlich. Der notarielle Kaufvertrag muss jedoch grundsätzlich von beiden Parteien vor einem Notar unterschrieben werden. Daher ist es üblich, dass beide Parteien gleichzeitig in Person zu einem Notartermin erscheinen.

Wenn der Verkäufer im Ausland lebt, kann er sich bei dem erforderlichen Notartermin zur Beurkundung des Vertrages vertreten lassen.

Üblicherweise erfolgt die Vertretung ohne Vollmacht, gefolgt von einer Genehmigungserklärung. In diesem Fall wird der Verkäufer durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, der lediglich die Unterschrift für ihn leistet. Eine Überprüfung des Vertrages findet nicht statt.

Der notariell beurkundete Vertrag ist nach Unterzeichnung schwebend unwirksam, bis der Verkäufer die abgegebene Erklärung des vollmachtlosen Vertreters genehmigt hat. Dies stellt sicher, dass der Verkäufer den endgültigen Inhalt des Vertrags kennt, bevor er sich an diesen bindet. Die Genehmigungserklärung wird vor dem Urkundsbeamten der deutschen Auslandsvertretung unterzeichnet, der die Unterschrift beglaubigt. Nach Eingang der Genehmigungsurkunde beim Notar in Deutschland wird diese mit dem notariellen Kaufvertrag zusammengefügt und der Kaufvertrag erlangt seine Wirksamkeit.

Alternativ kann die veräußernde Partei eine andere Person notariell zur Vertretung im Termin vor Ort beim Notar bevollmächtigen.

Wird der Vertreter in Deutschland für den Notartermin mit einer solchen notariellen Vollmacht ausgestattet, kann der Vertrag direkt vor Ort beim Notar in Deutschland wirksam geschlossen werden. Dies erspart zwar das Genehmigungsverfahren, birgt jedoch das Risiko, dass die im Notartermin anwesenden Parteien ggf. Änderungen des zuvor freigegebenen Vertrages vornehmen können, an die der Verkäufer im Ausland dann ohne weitere Einflussnahme gebunden ist.

Ist der notarielle Kaufvertrag wirksam, erfolgt die Kaufpreiszahlung und das Grundbuch wird auf Antrag abgeändert. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wurde, ist der Erbe auch gegenüber Dritten von seinen Pflichten hinsichtlich der Grundstückshaltung befreit.

Wir beraten und begleiten Sie gerne individuell zu Ihrer Situation rund um eine geerbte Immobilie.