{"id":3871,"date":"2025-08-19T22:24:15","date_gmt":"2025-08-19T20:24:15","guid":{"rendered":"https:\/\/rockygerman.law\/der-verkauf-einer-in-deutschland-geerbten-immobilie-aus-dem-ausland\/"},"modified":"2026-05-07T16:09:56","modified_gmt":"2026-05-07T14:09:56","slug":"der-verkauf-einer-in-deutschland-geerbten-immobilie-aus-dem-ausland","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rockygerman.law\/de\/der-verkauf-einer-in-deutschland-geerbten-immobilie-aus-dem-ausland\/","title":{"rendered":"Der Verkauf einer in Deutschland geerbten Immobilie aus dem Ausland"},"content":{"rendered":"

Es ist nicht ungew\u00f6hnlich, dass Immobilien zum Nachlass geh\u00f6ren. Was tun, wenn Sie als Erbe eine Immobilie in Deutschland geerbt haben und diese verkaufen m\u00f6chten? In diesem Artikel werden die rechtlichen und praktischen Herausforderungen beleuchtet, die sich Ihnen stellen.<\/p>\n

    \n
  1. Anfall der Erbschaft<\/li>\n<\/ol>\n

    Mit dem Tod des Erblassers treten die Erben, ob durch Testament oder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge, in die Position des Erblassers ein. Dies bedeutet, dass sie auch die Eigentumsstellung an der Immobilie \u00fcbernehmen, falls diese Teil des Nachlasses ist. Als Eigent\u00fcmer haben Sie das Recht, die Immobilie zu verkaufen.<\/p>\n

      \n
    1. Aktualisierung des Grundbuchs<\/li>\n<\/ol>\n

      Der Nachweis f\u00fcr die Eigent\u00fcmerposition wird durch das Grundbuch gef\u00fchrt. Da dort in der Regel der Erblasser als Eigent\u00fcmer eingetragen ist, muss das Grundbuch aktualisiert werden. Auf Antrag beim Grundbuchamt wird das Grundbuch entsprechend berichtigt. Hierf\u00fcr ben\u00f6tigen Sie einen Nachweis f\u00fcr Ihre Erbenstellung. Je nachdem, ob ein Testament vorliegt oder die gesetzliche Erbfolge greift, ist zus\u00e4tzlich noch ein Erbscheinsverfahren durchzuf\u00fchren.<\/p>\n

      Ist kein Testament oder ein eigenh\u00e4ndiges Testament vorhanden, ist grunds\u00e4tzlich ein Erbschein f\u00fcr die Aktualisierung des Grundbuches erforderlich. Dieser dient dem Nachweis der Erbenstellung gegen\u00fcber dem Grundbuchamt. Die Erteilung des Erbscheins erfolgt durch das zust\u00e4ndige Nachlassgericht auf Antrag und nach entsprechender Pr\u00fcfung der Erbfolge. Auch aus dem Ausland ist ein Antrag auf Erbschein m\u00f6glich, wobei in der Regel die deutsche Auslandsvertretung eingeschaltet werden muss. Dem Antrag sind gegebenenfalls beglaubigte Dokumente, wie z. B. Geburts- und Sterbeurkunden, beizuf\u00fcgen. Dar\u00fcber hinaus ist zu kl\u00e4ren, ob die Erbfolge nach ausl\u00e4ndischem Recht bestimmt und ob ein auf das im Inland belegende Verm\u00f6gen beschr\u00e4nkter Erbschein zu beantragen ist.<\/p>\n

      Ist hingegen ein notarielles Testament vorhanden, gen\u00fcgt die Vorlage des notariellen Testaments nebst Er\u00f6ffnungsbeschluss des Nachlassgerichts.<\/p>\n

      Die Aktualisierung des Grundbuches f\u00fcr die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach Anfall der Erbschaft geb\u00fchrenfrei. Soll die Immobilie unmittelbar nach Anfall der Erbschaft verkauft werden, wird die Aktualisierung des Grundbuches h\u00e4ufig zusammen mit der Umschreibung auf den neuen Eigent\u00fcmer vorgenommen.<\/p>\n

      III. Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie durch die ErbenIII. Sale of the Property by the Heirs<\/p>\n

      Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist es ratsam, einen Makler mit der Vermittlung zu beauftragen. Auch wenn hier eine Maklergeb\u00fchr mit erfolgreichem Verkauf anf\u00e4llt, kann es f\u00fcr die Erben im Ausland dennoch vorteilhaft sein, dass eine neutrale, professionelle Person Zugang zur Immobilie hat. Neben der Erstellung eines Wertgutachtens, das auch zu erbschaftssteuerlichen Zwecken hilfreich ist, kann der Makler weitere Dokumente zum Verkauf der Immobilie bei den zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden und Stellen anfordern.<\/p>\n

      In der Regel \u00fcbernimmt der Makler die Kommunikation zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer. Bei der Vertragsgestaltung ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, der den meist aufgesetzten Standardvertrag auf individuelle Risiken \u00fcberpr\u00fcft. Da den meisten Erben im Ausland der Zustand der Immobilie nicht bekannt ist, sollten insbesondere die Haftungsregeln \u00fcberpr\u00fcft werden. Es empfiehlt sich, etwaige Haftungsrisiken soweit gesetzlich zul\u00e4ssig auszuschlie\u00dfen.<\/p>\n

        \n
      1. Abschluss des Kaufvertrages<\/li>\n<\/ol>\n

        Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundst\u00fccks erfolgt zwangsl\u00e4ufig durch einen notariellen Vertrag. F\u00fcr die Teilnahme am Notartermin ist das pers\u00f6nliche Erscheinen des Verk\u00e4ufers nicht erforderlich. Der notarielle Kaufvertrag muss jedoch grunds\u00e4tzlich von beiden Parteien vor einem Notar unterschrieben werden. Daher ist es \u00fcblich, dass beide Parteien gleichzeitig in Person zu einem Notartermin erscheinen.<\/p>\n

        Wenn der Verk\u00e4ufer im Ausland lebt, kann er sich bei dem erforderlichen Notartermin zur Beurkundung des Vertrages vertreten lassen.<\/p>\n

        \u00dcblicherweise erfolgt die Vertretung ohne Vollmacht, gefolgt von einer Genehmigungserkl\u00e4rung. In diesem Fall wird der Verk\u00e4ufer durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, der lediglich die Unterschrift f\u00fcr ihn leistet. Eine \u00dcberpr\u00fcfung des Vertrages findet nicht statt.<\/p>\n

        Der notariell beurkundete Vertrag ist nach Unterzeichnung schwebend unwirksam, bis der Verk\u00e4ufer die abgegebene Erkl\u00e4rung des vollmachtlosen Vertreters genehmigt hat. Dies stellt sicher, dass der Verk\u00e4ufer den endg\u00fcltigen Inhalt des Vertrags kennt, bevor er sich an diesen bindet. Die Genehmigungserkl\u00e4rung wird vor dem Urkundsbeamten der deutschen Auslandsvertretung unterzeichnet, der die Unterschrift beglaubigt. Nach Eingang der Genehmigungsurkunde beim Notar in Deutschland wird diese mit dem notariellen Kaufvertrag zusammengef\u00fcgt und der Kaufvertrag erlangt seine Wirksamkeit.<\/p>\n

        Alternativ kann die ver\u00e4u\u00dfernde Partei eine andere Person notariell zur Vertretung im Termin vor Ort beim Notar bevollm\u00e4chtigen.<\/p>\n

        Wird der Vertreter in Deutschland f\u00fcr den Notartermin mit einer solchen notariellen Vollmacht ausgestattet, kann der Vertrag direkt vor Ort beim Notar in Deutschland wirksam geschlossen werden. Dies erspart zwar das Genehmigungsverfahren, birgt jedoch das Risiko, dass die im Notartermin anwesenden Parteien ggf. \u00c4nderungen des zuvor freigegebenen Vertrages vornehmen k\u00f6nnen, an die der Verk\u00e4ufer im Ausland dann ohne weitere Einflussnahme gebunden ist.<\/p>\n

        Ist der notarielle Kaufvertrag wirksam, erfolgt die Kaufpreiszahlung und das Grundbuch wird auf Antrag abge\u00e4ndert. Sobald der K\u00e4ufer als neuer Eigent\u00fcmer eingetragen wurde, ist der Erbe auch gegen\u00fcber Dritten von seinen Pflichten hinsichtlich der Grundst\u00fcckshaltung befreit.<\/p>\n

        Wir beraten und begleiten Sie gerne individuell zu Ihrer Situation rund um eine geerbte Immobilie.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":3,"featured_media":3881,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[],"class_list":["post-3871","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-rechtstipps"],"yoast_head":"\nDer Verkauf einer in Deutschland geerbten Immobilie aus dem Ausland - Rocky Mountain German Law Ltd.<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rockygerman.law\/de\/der-verkauf-einer-in-deutschland-geerbten-immobilie-aus-dem-ausland\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Der Verkauf einer in Deutschland geerbten Immobilie aus dem Ausland - 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